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      政策基調不變 下半年樓市預期向好

      2020 8月19日 9:24
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      7月16日,國家統計局新聞發言人劉愛華就2020年上半年國民經濟運行情況答記者問時表示,今年上半年遭遇的新冠肺炎疫情對經濟生產、人民生活包括生產生活等決策行為,產生的沖擊都是前所未有的。在回答房地產投資目前的狀況和下半年的走勢問題時,劉愛華認為,上半年房地產投資已經轉正,增長1.9%,但同時也要看到更多的房地產市場指標,如房屋新開工面積、土地購置面積、商品房銷售指標等,目前看還處于下降區間。

        保持維穩主旋律適當扶持供給端

        整體來看,今年上半年,盡管在疫情沖擊下樓市經歷短暫停擺,不過調控政策并沒有大規模松綁,今年的兩會對于房地產的定調依然是“房住不炒”與“因城施策”。

        今年上半年,在疫情沖擊下,由于行業基本面受到較大的影響,駐馬店、廣州、寶雞、青島、濟南、柳州等多城市嘗試出臺刺激需求端的政策,不過這些政策均在發布一兩天后,因被大眾關注并討論后又迅速撤回。

        相對于容易引起市場緊張情緒的需求端刺激政策,允許延期繳納土地出讓金、延長開竣工期限、降低預售條件、下調資金監管要求、增加信貸額度、加快經營性用地出讓等對于供給端的幫扶政策相對更好地緩解了房企的壓力。

        今年上半年,多地加快經營土地出讓的進度,南昌、濟南、無錫、西安等地下調資金監管要求,如降低土拍保證金、降低監管資金留存比例等;上海、杭州、南京、無錫、成都等城市對房企拿地繳納出讓金的時限適度放寬;福州、湖州、天津等地項目開竣工期可順延;焦作、莆田、徐州、東莞等調整商品房預售條件;廈門、貴陽、深圳、廣州等增加企業信貸額度。

        長遠來看,城市人口數量與房地產市場的平穩發展密切相關。今年上半年,國內多地再次出臺人才購房補貼政策和降低落戶門檻,如南京本科以上學歷可直接落戶、山東放寬農業戶口落戶限制、溫州人才可申請人才住房配售等。

        進入下半年,隨著疫情影響減弱和多樣的扶持政策落地,多地樓市過熱,出現量價齊漲的現象。七月以來,南京、寧波、深圳、東莞、杭州等多次收緊樓市調控政策,市場猜想是否會有其他城市跟進,收緊是否會成為下半年調控的主旋律,對此,億翰智庫首席研究員張化東表示,樓市調控的主旋律仍是“房住不炒”和“因城施策”,一旦某地有炒房的苗頭出現,政策就會做出相應調整,以維持市場穩定。

        新房成交面積略降成交價格小幅上升

        2020年上半年,在疫情的沖擊下,房地產銷售與施工一度階段性停滯。二季度以來,隨著疫情的陰霾逐漸褪去,房地產市場前期積壓的需求逐漸釋放,市場出現回暖態勢。

        根據國家統計局數據顯示,今年上半年,商品房銷售面積6.94億平方米,同比下降8.4%,降幅比1月至5月收窄3.9個百分點;商品房銷售額66895億元,同比下降5.4%,降幅比1至5月份收窄5.2個百分點。

        可以看出,房地產市場已經基本回歸正常。南京等城市收緊市場調控政策,也側面反映了市場整體預期普遍向好。

        盡管疫情對樓市成交量造成了沖擊,但對成交價格的影響較弱。根據諸葛找房監測的60個重點城市住宅成交均價顯示,一季度新房均價為15869元/㎡,環比上漲1.04%,同比上漲9.26%;二季度成交均價為15918元/㎡,環比上漲0.31%,同比上漲7%。

        疫情影響減弱之后,各大房企為保證現金流紛紛加大折扣,降價促銷,在一定程度上導致二季度同比漲幅收窄,不過整體看來,上半年新房成交價格較為穩定,呈現小幅上升趨勢。

        對于下半年的市場表現,張化東認為,現在樓市流動性寬松。最有支付能力和有支付意愿的需求人群對于流動性的寬松比較敏感,會率先入場。這些需求會在一定程度上傳導和輪動,特別是核心城市,會向一些二線和周邊的三四線城市傳達。經濟越發達、建設管理水平越高的城市和越核心的區域市場表現會越好。但是國家還是會以穩為主,不會出現房價過快增長的現象。

        中銀國際研究有限公司執行董事葉丙南預計疫情擠壓的需求將在下半年繼續釋放,商品房銷售面積指標將進一步改善。但不同城市房地產市場將明顯分化,短期看來,疫情后經濟復蘇較快的城市,其房地產市場也將恢復較快。但是從更長期來說,房地產市場表現主要取決于城市的經濟前景。中國經濟正在轉向高質量發展,科技活動密集、產業升級較快和消費活躍的地區,能夠吸引更多人口和資金流入,房地產市場也會有更好的發展空間。

        融資環境改善規模房企優勢明顯

        今年上半年,各種扶持政策落地,國內流動性相對寬松,貨幣流動性加強,房地產企業迎來融資窗口期。根據指數研究院數據顯示,2020年上半年,房地產開發到位資金規模達8.3萬億元。其中國內貸款占比為16.5%,同比上升0.9個百分點;自籌資金占比為32.3%,同比上升0.9個百分點;另外由于疫情影響,定金、預收款等其他渠道資金占比同比下滑1.7個百分點,為51.1%。

        整體而言,今年上半年房企融資成本普遍降低,境內債券降幅明顯。據萬德數據顯示,上半年房企信用債發行總規模3282億元,同比基本持平;平均利率為4.3%,同比下降1.2個百分點。4月份,由于海外疫情蔓延和境外資本市場大幅波動的影響,房企一度暫停海外發債。上半年房企總體海外債發行規模為2482.2億元,同比基本持平,平均利率為8.4%,同比下降0.4個百分點。

        張化東認為,對市場來說疫情帶來的并不是純負面的影響。在2019年下半年,整個房地產市場已經不盡如人意。疫情之下政府出臺的紓困政策對企業而言意義重大。但是隨著疫情影響減弱以及“房住不炒”的基調不變,上半年的資金充裕是“不可持續的”,預計下半年將逐漸回歸正常水平。

        盡管上半年房企融資成本下降,但是不同規模的企業享受到的資金紅利并不相同。整體來看,規模越大的房企融資成本相對越低。數據顯示,今年上半年,規模前十的房企信用債融資規模為556.5億元,占總融資規模的17%,平均成本為3.64%,明顯低于平均水平;海外債券融資規模為755.5億元,占總融資規模的30.4%,平均成本為6.54%,遠低于其他各陣營企業。數據同時顯示,規模50至100之間的房企海外債融資成本達10.58%,高于平均水平。顯而易見,大規模房企在資本市場的優勢更加明顯,而更低的融資成本則意味著相對更高的盈利水平,大型房企的競爭優勢將進一步凸顯。

        葉丙南對記者表示,由于較快控制住疫情,中國經濟復蘇也相對較快,所以貨幣金融政策最近已適度微調,由于房地產市場復蘇速度領先于其他領域,針對房地產的調整政策將最先出臺。預計下半年房企的融資環境可能略有收緊,部分房企可能再次面臨融資壓力。建議房企要抓住房地產需求回升周期,加快推盤進度和資金回籠。

        大量優質地塊上市樓面價和溢價率雙升

        2020年初,多地土拍市場短期處于停滯狀態。隨著疫情影響減弱,疫情期間積壓的需求集中釋放,土拍市場也加大了供給力度。上半年融資環境較為寬松,房企積極融資,現金充裕,拿地熱情也隨之高漲。今年第二季度土拍市場供貨力度加大,成交樓面價和溢價率也出現明顯上揚。

        根據諸葛找房統計數據顯示,2020年第一季度供應土地建筑面積為10843.8萬㎡,同比下跌7.1%,成交建筑面積為15096萬㎡,同比下滑20.3%;第二季度,土地市場供應力度加大,活躍度提升,市場信心逐漸恢復。供應規劃建筑面積為19172.1萬㎡,同比上漲7.1%,成交建筑面積26397.5萬㎡,同比下跌7%。

        2020年上半年,成交樓面價和溢價率同時上漲。根據諸葛找房數據顯示,第二季度成交樓面價為5067元/㎡,同比上漲15.3%。這一數據為自2016年以來的最高水平。溢價率方面,2月份因疫情嚴重,平均成交溢價率稍稍降低,但從3月份開始隨著優質地塊的增多,溢價率快速增長,6月份的平均成交溢價率為17.16%,達到2020年新高。

        上半年疫情的沖擊影響到了地方財政收入,一些地方政府為緩解財政壓力,釋放出大批優質地塊。而二三月份土拍市場一度暫停,積壓的土地需求集中釋放,加之政策的扶持,融資環境相對寬松,房企加快了優質地塊的囤積,優質地塊的高熱度同時推高了整體樓面價和溢價率提升。

        從房企角度來看,今年上半年龍頭企業拿地金額相比去年有所下降。拿地金額最高的房企為恒大,816億元,相比去年上半年碧桂園的1114億元差距明顯。去年上半年位列前三的碧桂園、融創、萬科拿地總額均在400億元左右,頭部房企拿地相對謹慎。

        房企整體表現好于預期TOP10門檻上升

        根據貝殼研究院發布的2020年樓市半年度系列報告顯示,2020年上半年TOP100房企(流量)銷售額為51492億元,同比下降4.1%,下降比例相對市場預期較小,疫后房地產市場恢復較快。

        得益于良好的運營能力和強大的資金保障,大規模房企在疫情之下展現了較好的恢復能力。數據顯示,今年上半年,碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業全口徑銷售金額超過3000億,保利、融創、中海、綠地、龍湖等10家房企銷售額超過千億。

        根據億翰智庫數據顯示,今年上半年,TOP10房企門檻值為1106億元,同比增長5%;TOP30房企門檻值為482億元,同比下降7%;TOP50房企門檻值為322億元,增長2%。

        可以看出,盡管疫情對2、3月份房產市場影響嚴重,但是在現金流壓力下的房企,在項目去化和推盤上的動作更加緊密。加之房企在疫情期間推出的視頻看房、網上促銷、購房補貼等營銷手段,市場擠壓的需求得到集中釋放。所以今年上半年房企業績并沒有像市場預期中的大幅下降。

        張化東認為,今年上半年的供貨量并沒有大幅下降,而根據上半年的表現來看,整體去化率也沒有下降,甚至比去年表現要好。綜合預計今年全年房企業績會平穩增長,目標完成率不會相差太多。

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